市场审视

　　2006年,万达集团在国内的商业地产布局达到了巅峰,开始筹谋IPO和REITs,万达集团董事长王健林当时有一句豪言:“做住宅的开发商是小学生,做商业的开发商才是大学生”。

　　此时,“小学生”的佼佼者万科,正在看着一些或大或小的开发商在深圳中心区拿到一些位置极佳的商业物业而赚得盆满钵满,自己却在“老家”被逼向日益“断粮”的拿地窘境。

　　大多数关注万科的人都公认的一个事实是,万科正是在2006年开始了对商业地产的研究和尝试。珠海宾馆项目就是当时拿下的。同样在2006年,万科团队还在着手进行一项关于中国人口结构的调查。

　　曾经在万科企划部任职的道然公司首席合伙人任辉主导了当年万科“未来十年战略发展规划（10年1000亿）”的编制,他透露了万科的人口结构研究成果:“2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降……;到2017年左右,老龄人口在此期间将不断增加。”

　　这意味着,住宅地产届时将面临需求萎缩的局面。在此情况下,万科涉足商业地产,正是为未来的发展和商业的可持续性留出空间。

　　“万科是一个忧患意识很强的企业,全球金融危机对业绩波动的影响以及对住宅市场泡沫的担忧,都促使它在竭力寻找一个熨平风险和可持续发展的港湾。”正略钧策高级顾问邓宇明表示。

　　尽管万科曾经表态过,商业地产的回报率并不能满足股东的要求,并以此作为拒绝商业地产的理由,但邓宇明的团队专门做过一项研究,将单纯做持有物业的开发商和单纯做住宅的开发商最近10年的股东回报进行比较,结果是前者比后者高出30%。

　　在半求看来,以万科如此巨大的住宅规模,一旦中国房地产市场出现巨大的价格下降,万科肯定是第一个承压的企业,因为其缺乏更多更稳的“现金奶牛”。要知道,作为万科学习榜样的新鸿基每年租金回报达到170亿元。

　　“住宅+商业”模式正是万科意欲探求的方向。

　　不仅如此,商业地产意味着长时间的落地生根。尽管万科在全国30多个城市布局,却很难说自己在任何一个城市扎下根来。“经过20多年的积累,万科已经有足够的能力去夯实一个城市来深耕细作,改变以往打一枪换一个地方的游击队形象。”半求说。

　　这也与万科2009年以来所致力的改变相吻合。郁亮曾经明确表态,万科将由原先追求规模、速度转向追求质量、效益,未来万科最重要的转型,就是提升产品的溢价能力。

　　这就意味着,万科将从横向粗放的外延式增长走向内涵式增长,而能给住宅带来更多附加值的商业配套的打造,无疑是这种转型的催化剂。

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